广州一地调整为中风险/广州变为中风险地区

广州130%的实用率地块,做坏了土拍市场

广州130%实用率地块通过打破市场平衡预期
、加剧房企观望情绪及形成政策博弈循环，对土拍市场产生了显著的负面影响 ，导致后续地块拍卖难度增加、土地财政承压
。核心原因：地方短期资金需求与市场长期平衡的矛盾地方财政压力驱动政策倾斜：当前地方财政面临困难
，土拍市场低迷导致土地出让收入减少。

广州新房高得房率不会直接“压死”二手房，但会通过市场博弈和预期调整对二手房形成阶段性冲击 ，长期影响取决于政策持续性 、市场供需平衡及产品综合竞争力 。

保利以1175509万元总价
、7万元/㎡楼面价拿下广州南方面粉厂地块
，刷新全市地价TOP天河区地价TOP1纪录，未来项目开盘价预计12-15万元/㎡
。

地块成交概况上涌果树公园北侧地块土拍竞争激烈 ，最终进入摇号阶段
，总价128973亿，单价35161元/平 ，配建后单价高达5万元/平。未来销售价格预计超10万元/平
，进一步推高海珠房价预期 。海珠楼市现状海珠区是广州楼市最活跃的区域之一，房价高企 ，均价突破9万元/平，仅次于越秀区
。

广州土拍市场火爆
，全部溢价成交，时代变化确实迅速 5月1日 ，住建部新规正式实施
，对住宅建设提出了更为严格的要求，包括住宅高度不能超过80米 ，容积率控制在1以内
，层高必须达到3米起等。然而，就在新规生效的前一天 ，广州土拍市场却呈现出火爆态势
，白云区三宗住宅用地全部溢价成交，总价超过25个亿 。

海淀树村0035-1地块以702亿元成交 ，楼面价约235万/平米
，溢价率293%，由中海竞得 ，成为北五环旁新“地王 ”
。地块基本信息位置：北五环旁直线约700米，对望圆明园
，紧邻华联商场、北京体育大学，东北方向2公里为13号线上地站。

一经济学家称:广州房价下跌幅度,触目惊心!

〖壹〗 、一线城市回落幅度相比最高峰达30%左右 ，2024年11月
，北京
、上海、广州 、深圳房价相比最高峰下跌幅度分别为22%
、26%、23% 、32%，全国平均房价相比最高峰回落23% 。未来三年趋势：知名房地产专家经济学家李稻葵教授分析 ，未来三年房价跌破近几年新低可能性大
。

〖贰〗
、双向调控成为常态
，房价波动幅度受限三四线城市“限跌
”与热点城市“限涨”并行：三四线城市因经济产业薄弱、需求有限，在棚改退潮后楼市下行压力显著 ，湖南岳阳 、桂林、菏泽等城市已出台“限跌令 ”
，防止房价过度下跌引发连锁反应（如土地财政萎缩
、银行抵押物贬值等）。

〖叁〗、年后，现在200万的房子大概率会低于200万 ，即便考虑通胀因素
，这一结论仍可能成立 。房地产投资属性弱化：经济学家马光远指出，房地产作为中国最佳投资品的时代已结束 ，未来将逐步回归居住属性。

〖肆〗 、区域分化加剧，抗跌与下跌区域并存部分城市和区域呈现抗跌特征
。例如
，上海2025年8月新建商品住宅价格环比微涨0.4%；一线城市核心区与郊区表现分化，北京90㎡以下和144㎡以上新房价格同比均降4% ，但通州
、大兴等郊区降价更明显。

广州第二批土拍提前公布,预计流拍70%地块

广州第二批土拍预计流拍70%地块
，主要受市场信心不足、开发商资金压力及地块质量差异等因素影响 。以下为具体分析：第一批土拍效果不佳，市场信心尚未恢复广州第一批土拍公告共包含22宗地 ，其中14宗地块直接下架
，理由是未完成土地收储工作
。

广州第二轮集中供地揽金569亿元，流拍率达52% ，土地市场转冷
，房企拿地谨慎，区域分化明显。整体成交情况 成交金额：广州第二轮集中供地经过两天竞价 ，最终揽金569亿元 。出让与成交地块：本轮共计出让48宗地块
，其中23宗成交，25宗流拍 ，流拍率高达52%
。

今年第二轮集中供地遇冷，流拍 、终止出让频现
，主要与土拍规则升级
、房企拿地谨慎及市场调控趋严等因素有关。

月26日，广州发布第二批集中供地挂牌公告 ，集中出让48宗住宅用地使用权
，合计用地面积305公顷，建筑面积879万平方米 ，总起拍价1124亿元
，计划于9月26日和27日两天集中网上限时竞价 。与首批集中供地相比，土拍规则有所调整 ，主要体现在三个方面
。

上海、广州等高能级城市通过增加中心城区地块供应（如上海中心城区起拍总价占比从首轮2%升至二轮24%
，远郊地块减少）试图提振市场，但需求不足导致分化加剧：优质地块竞争激烈：如广州天河区 、荔湾区核心地块吸引国央企参与。